În cadrul „Expert Corner – De la Normă la Practică”, campanie APMGS care aduce în prim-plan diferența dintre cerințele reglementate și modul în care monitorizarea construcțiilor este aplicată în realitate, am stat de vorbă cu domnul Virgil Balas, Director General al companiei cu același nume.
Cu o experiență de peste 20 de ani în managementul proiectelor de construcții și administrarea proprietăților, Virgil Balas SRL aduce o expertiză valoroasă în coordonarea proiectelor, consultanță tehnică și facility management, contribuind la dezvoltarea unor proiecte eficiente și sustenabile.
În interviul de mai jos, domnul Virgil Bălaș evidențiază că una dintre cele mai mari provocări în administrarea clădirilor este lipsa unei monitorizări corecte și continue a comportării construcțiilor, cauzată atât de documentația incompletă, cât și de necunoașterea obligațiilor legale de către proprietari. Acesta subliniază că noua normă P130/2025 introduce cerințe mai clare și mai detaliate privind urmărirea comportării în exploatare, însă aplicarea lor rămâne dificilă în cazul clădirilor existente. Totodată, experiența sa demonstrează că monitorizarea periodică permite identificarea din timp a degradărilor structurale, prevenind intervenții costisitoare și reducând riscurile pentru siguranță. Atunci când observația vizuală nu mai este suficientă, trecerea la investigații și monitorizare specializată devine esențială.
💬 Care sunt cele trei lipsuri pe care le întâlniți cel mai des când preluați o clădire în administrare — și care dintre ele are consecințele cele mai costisitoare pentru proprietar?
Cele mai frecvente lipsuri identificate la preluarea unei clădiri sunt:
- Absența programelor de urmărire curentă sau existența unor documente pur formale, fără conținut tehnic relevant, care nu detaliază fenomenele de urmărit, zonele de observație sau periodicitatea.
- Lipsa de cunoștințe a investitorilor și utilizatorilor privind obligațiile legale aferente urmăririi comportării în exploatare. Mulți confunda mentenanța instalațiilor cu urmărirea structurală și consideră că prima este suficientă.
- Consecințele cele mai costisitoare rezultă din pagubele care ar fi putut fi prevenite printr-o urmărire periodică corectă. Acestea includ atât costurile directe de remediere, cât și pierderile generate de întreruperea producției sau a exploatării pe perioada intervențiilor. Am întâlnit situații în care, în absența monitorizării, grinzi prefabricate pretensionate s-au fisurat și au cedat parțial, iar alta in care acoperiș din tablă s-au prăbușit peste zone de birouri în urma inundării.
💬 Momentul predării de la constructor către exploatare: în ce stare ajunge, de regulă, cartea tehnică a construcției la administrator? Cât din documentația necesară urmăririi comportării în timp există efectiv — și ce faceți când nu există?
În proiectele pe care le predăm noi, cartea tehnică este, de regulă, completă, însoțită de OPIS pe capitole, conform legislației. Atunci când reușim să impunem, documentația de urmărire este detaliată. Din păcate, nu reușim întotdeauna să impunem aceste cerințe și nici să contractăm serviciul de urmărire pe durata execuției pentru toate proiectele gestionate ca manageri de proiect pe perioada constructiei.
Frecvent lipsesc proiectele „as-built” (sau acestea se reduc la o copiere a proiectului tehnic de execuție, fără actualizări reale). În astfel de situații, elaborăm ulterior documentația lipsă sau semnalăm proprietarului necesitatea completării acesteia.
💬 P130/2025 față în față cu realitatea din teren: ce s-a schimbat concret în activitatea dumneavoastră de urmărire curentă odată cu noua normă — și ce prevedere vi se pare cel mai greu de aplicat în practică pentru clădirile aflate deja în exploatare?
Principalul element de noutate este nivelul de exactitate cerut: instrucțiunile de urmărire curentă trebuie să respecte un conținut-cadru obligatoriu, mult mai detaliat.
Prevederea cea mai dificil de aplicat pentru clădirile deja în exploatare este obligația de a elabora instrucțiunile de urmărire curentă atunci când acestea lipsesc din documentația existentă. Costul acestei elaborări constituie, de regulă, un obstacol important.
Observăm, de asemenea, o paralelă cu situația asigurărilor de imobile: atunci când o măsură nu este condiționată de alta, mulți proprietari nu o percep ca obligatorie. În România, doar 25–28 % din locuințe au asigurare obligatorie, față de o medie europeană de aproximativ 60 %.
💬 Un caz concret (anonimizat): o situație în care urmărirea curentă a semnalat la timp o problemă — ce s-a observat, cum s-a decis intervenția și ce s-ar fi întâmplat fără monitorizare?
În cadrul unei inspecții vizuale periodice de urmărire curentă la un supermarket, a fost identificată o fisură oblică apărută la îmbinarea dintre soclu și peretele de zidărie. Fisura nu era consemnată în raportul anterior. Am notificat imediat proprietarul, am întocmit raportul și am consemnat evenimentul în Jurnalul evenimentelor. Proprietarul a solicitat ulterior prezența unui expert tehnic.
Cauza a fost o tasare locală. În absența verificării periodice, degradarea ar fi progresat sub acțiunea încărcărilor din exploatare, putând duce la depășirea capacității de rezistență, la o cedare locală, la costuri de remediere semnificativ mai mari și chiar la oprirea activității din motive de siguranță.
💬 Linia dintre urmărirea curentă și urmărirea specială: din experiența dumneavoastră, când ar trebui un administrator să știe că observația vizuală nu mai este suficientă și e nevoie de instrumentare? Cine ar trebui să tragă acest semnal — și cine îl trage, de fapt, astăzi?
Responsabilul cu urmărirea curentă are obligația de a notifica imediat proprietarul atunci când observațiile vizuale indică necesitatea unei investigații mai detaliate sau a instrumentării.
În practică, dacă acest semnal nu este tras de responsabilul cu urmărirea, el este emis, de cele mai multe ori, de utilizatori sau de chiriași. Din păcate, administratorii sunt adesea insuficient preocupați de acest aspect.